淺水灣物業(yè)管理運作方案整體設(shè)想及策劃(物業(yè)管理方案怎么寫)

1.物業(yè)管理方案怎么寫

第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂（掌握）本節(jié)的內(nèi)容是重點，作為一個物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對這部分內(nèi)容要給與足夠的重視。

一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為：（1）組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。

（2）對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料。（3）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。

（4）確定組織架構(gòu)和人員配置。（5）根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。

（6）根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。（7）測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）。

（8）對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。（9）排版、印制、裝幀。

二、制訂物業(yè)管理方案的要求（1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件（包括答疑文件）中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。（2）方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

（3）方案中對招標(biāo)文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計劃、具體項目的實施方案等。（4）制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方（或業(yè)主）需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟的方案。

如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法（一）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作計劃等。

（記憶）上述各項內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動中所起的作用可分為以下幾個方面。1.關(guān)鍵性內(nèi)容（1）項目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定）；（2）組織架構(gòu)與人員的配置；（3）費用測算與成本控制；（4）管理方式、運作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運用科學(xué)、合理的方法編制切實可行的實施方案。2.實質(zhì)性內(nèi)容（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓(xùn)及管理；（4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標(biāo)；（7）物資裝備；（8）工作計劃。

2.有關(guān)物業(yè)項目的整體設(shè)想、管理方式和運作程序,大概的概括就可以,

要看什么樣的物業(yè)項目，項目不同整體設(shè)想會有不同，公司按照市場化、專業(yè)化、集團化的管理模式，以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運行機制，確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍，同時，通過多年經(jīng)營，公司已形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎(chǔ)和強大的精神支撐。 一般情況下要有一個好的管理團隊，一個總經(jīng)理，幾個部門經(jīng)理（安保部、工程部、客服部、保潔綠化部、行政財務(wù)部、人事企劃部），一個物業(yè)辦公室或叫品質(zhì)。 通過多年經(jīng)營、善意。

一般情況下要有一個好的管理團隊、自主經(jīng)營，以住戶至上，一個總經(jīng)理、客服部、竭誠高效，同時、自負盈虧、依法管理、文明，項目不同整體設(shè)想會有不同，公司按照市場化，通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立了獨立核算、行政財務(wù)部、整潔、持續(xù)發(fā)展、服務(wù)第一為宗旨，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程，確定了科學(xué)規(guī)范，“真誠、依法管理的質(zhì)量方針，幾個部門經(jīng)理（安保部、安全文明，公司已形成了以人為本、專業(yè)化、保潔綠化部、工程部、精致、完美”的獨特文化理念、集團化的管理模式、充滿親情的社區(qū)氛圍，一個物業(yè)辦公室或叫品質(zhì)部、和諧共存、自我發(fā)展的運行機制，努力營造安全、人事企劃部）、舒適，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎(chǔ)和強大的精神支撐要看什么樣的物業(yè)項目

3.住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實業(yè)÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點的綜合性樓宇〖XX廣場〗。

XXXX房地產(chǎn)實業(yè)÷堅持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場實施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團支援優(yōu)勢，堅持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場的業(yè)主家安、心安。

第一部分綜合說明書 1.1 一家注冊資金50萬元，三級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工80余名，大、中專以上學(xué)歷人員占員工總數(shù)的35%，各類職稱人員占員工總數(shù)的23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū)55萬平方米的住宅小區(qū)。

公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。

一室四部直接負責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。

公司組織架構(gòu)圖 1.2 管理業(yè)績： 管理業(yè)績是本公司此次競標(biāo)的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿五個月，所接管理的都是我們XX集團開發(fā)建設(shè)的樓盤。但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與物業(yè)管理市場競爭，堅持走“市場化、專業(yè)化”的發(fā)展之路。

并把人才隊伍建設(shè)放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量認證體系，提高公司的專業(yè)化水準，并重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的XX建設(shè)集團和XX園林公司。

1.3 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長“，我們的優(yōu)勢在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng)人員，全部來自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團依托 “XX”集團領(lǐng)導(dǎo)非常重視物業(yè)公司的成長，在公司成立大會上，提出了“投入百萬，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號。

三、各子公司支援 集團各子公司在集團領(lǐng)導(dǎo)的號召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅持“一個中心” l 堅持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。

1.4.2 倡導(dǎo)“兩個體系” l 人才是公司進行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。公司 倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴訓(xùn)練”的人才隊伍建設(shè)之路，練就精兵強將，實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。

l 公司倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內(nèi)部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實現(xiàn)其自我價值。

1.4.3 理順“三方關(guān)系” l 通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系，贏得住戶對本公司的信任和支持。 l 倡導(dǎo)“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。

l 理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系。 1.4.4 實現(xiàn)“四贏目標(biāo)” l 通過公司員工的努力，住戶的支持，相關(guān)方的配合最終實現(xiàn)“住戶享受好服務(wù)，員工實現(xiàn)自我價值，公司贏得相應(yīng)利益，相關(guān)方獲益”的“四贏目標(biāo)”。

1.5 三年規(guī)劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬平方米， 導(dǎo)入并通過ISO9000質(zhì)量認證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬平方米，創(chuàng)建一個以上XX市優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬平方米，創(chuàng)建一個以上全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈），初步形成企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制高點。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類型： XX廣場共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。

l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設(shè)施設(shè)備及公共場所： 屋頂水箱4只；生活水池1個；消防水池2個；配電房3間（一只專變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防控制中心2間；綜合布線控。

4.物業(yè)管理方案怎么寫

一、前言及項目和企業(yè)簡介。

二、物業(yè)管理的總體規(guī)劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計劃（一般均為三年）、物管目標(biāo)、承諾保證措施。

三、人員配備計劃與人員培訓(xùn)和管理。

四、物質(zhì)裝備計劃：房、裝備和資金。

五、維修基金使用方案。

六、物業(yè)服務(wù)費用收支測算：依據(jù)、原則、說明、收、支、措施。

七、管理規(guī)章制度。

八、檔案管理。

九、物業(yè)前期管理。

十、物業(yè)日常管理。

十一、智能化系統(tǒng)管理。

十二、客戶服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)。

5.管理方案物業(yè)方面的

★關(guān)鍵性內(nèi)容

1、項目的整體設(shè)想與構(gòu)思；

2、組織構(gòu)件與人員配置；

3、費用測算與成本控制；

4、管理方式、運作程序及管理措施。

實質(zhì)性內(nèi)容

1、管理制度的制訂；

2、檔案的建立與管理；

3、人員的培訓(xùn)與管理；

4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；

5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；

6、管理指標(biāo)；

7、物資裝備；

8、工作計劃等。

★1、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；

2、對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料；

3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作；

4、確定組織構(gòu)架和人員配置；

5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。

6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案；

7、測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）；

8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整；

9、排版、印制、裝幀。

6.住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實業(yè)÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點的綜合性樓宇〖XX廣場〗。

XXXX房地產(chǎn)實業(yè)÷堅持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場實施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團支援優(yōu)勢，堅持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場的業(yè)主家安、心安。

第一部分綜合說明書 1.1 一家注冊資金50萬元，三級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工80余名，大、中專以上學(xué)歷人員占員工總數(shù)的35%，各類職稱人員占員工總數(shù)的23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū)55萬平方米的住宅小區(qū)。

公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。

一室四部直接負責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。

公司組織架構(gòu)圖 1.2 管理業(yè)績： 管理業(yè)績是本公司此次競標(biāo)的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿五個月，所接管理的都是我們XX集團開發(fā)建設(shè)的樓盤。但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與物業(yè)管理市場競爭，堅持走“市場化、專業(yè)化”的發(fā)展之路。

并把人才隊伍建設(shè)放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量認證體系，提高公司的專業(yè)化水準，并重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的XX建設(shè)集團和XX園林公司。

1.3 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長“，我們的優(yōu)勢在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng)人員，全部來自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團依托 “XX”集團領(lǐng)導(dǎo)非常重視物業(yè)公司的成長，在公司成立大會上，提出了“投入百萬，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號。

三、各子公司支援 集團各子公司在集團領(lǐng)導(dǎo)的號召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅持“一個中心” l 堅持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。

1.4.2 倡導(dǎo)“兩個體系” l 人才是公司進行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。公司 倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴訓(xùn)練”的人才隊伍建設(shè)之路，練就精兵強將，實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。

l 公司倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內(nèi)部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實現(xiàn)其自我價值。

1.4.3 理順“三方關(guān)系” l 通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系，贏得住戶對本公司的信任和支持。 l 倡導(dǎo)“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。

l 理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系。 1.4.4 實現(xiàn)“四贏目標(biāo)” l 通過公司員工的努力，住戶的支持，相關(guān)方的配合最終實現(xiàn)“住戶享受好服務(wù)，員工實現(xiàn)自我價值，公司贏得相應(yīng)利益，相關(guān)方獲益”的“四贏目標(biāo)”。

1.5 三年規(guī)劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬平方米， 導(dǎo)入并通過ISO9000質(zhì)量認證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬平方米，創(chuàng)建一個以上XX市優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬平方米，創(chuàng)建一個以上全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈），初步形成企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制高點。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類型： XX廣場共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。

l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設(shè)施設(shè)備及公共場所： 屋頂水箱4只；生活水池1個；消防水池2個；配電房3間（一只專變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防。

7.招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思是什么

對招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對項目進行分析研究的基礎(chǔ)上實施，只有對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。

物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進行詳細、深人的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。 在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。

（1）項目簡介 項目簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。 （2）客戶服務(wù)需求分析 客戶服務(wù)需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位|中大網(wǎng)校|及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。

（3）項目的可行性研究與定位 項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。 如在B市某國際大廈（建筑面積79000㎡）的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務(wù)要求。

（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點 招標(biāo)物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點，若分析準確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點，其目的是有針對性地提出相應(yīng)的措施。

一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運行，對緊急事件的預(yù)防與處理（包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等）。 （5）物業(yè)管理服務(wù)模式 確定招標(biāo)物業(yè)項目的管理服務(wù)模式，是在對項目基本情況進行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。

如在S市某國有商業(yè)銀行項目|中大網(wǎng)校|的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶情況的分析以及項目全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點等因素，確定“經(jīng)營型物業(yè)管理模式”作為該項目的管理服務(wù)模式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認同。 再如S市某住宅區(qū)（由美式別墅群、高級公寓組成）的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響辦、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標(biāo)準的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。

8.物業(yè)管理方案

第一章 物業(yè)管理要點 ● 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。 ●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。

●為實現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。

物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 追求的目標(biāo)是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。

二、二項承諾 1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

三、三個重點 1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住（工作）環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

3、安全、消防真抓實干 為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。

在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。 四、四項措施 1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運用到物業(yè)的管理上。

從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。

如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。

中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部 （1）負責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。 （2）負責(zé)員工工作考勤。

（3）負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （4）負責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。 （6）負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 （8）組織、開展企業(yè)文化活動。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。 2、物業(yè)管理部 （1）負責(zé)籌建、管理員工餐廳。

（2）負責(zé)會所及會議中心的管理。 （3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 （5）負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 （9）負責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

（10）負責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。 3、安全管理部 （1）負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 （3）成立義。

9.物業(yè)管理的工作計劃書

原發(fā)布者：林赫楓

一、安保消防工作： 1.做好小區(qū)的消防安全管理，每年至少完成2次消防安全演習(xí)，維護良好秩序。2.加每月要對各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進行學(xué)習(xí)，至少每月一次，特別是要加強對新入職隊員的培訓(xùn)。 二、工程維護保養(yǎng) 1.對整個小區(qū)的電氣、給排水、消防、對講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項設(shè)備設(shè)施正常工作 2.加強對裝修戶進行監(jiān)督管理。3.向業(yè)主提供有償服務(wù)。 三、環(huán)境衛(wèi)生工作 1.環(huán)境衛(wèi)生方面，要根據(jù)小區(qū)實際情況，主要針對綠化地帶的清潔加強對樹葉、垃圾箱周邊的清理。 2.要求保潔制定嚴格的工作計劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。3.要求保潔部按照公租房管理服務(wù)中心的要求進行。 四、客戶服務(wù)管理 1）繼續(xù)加強客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，租戶滿意率必須達到95%左右。 2）進一步提高物業(yè)維修率，降低工程維修的返修率，確保達到96%左右。 3）密切配合各部門工作，及時、妥善處理租戶的意見、建議。 4）完善客服制度和流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理。5）加強部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。 要根據(jù)培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展員工素質(zhì)教育，促進員工愛崗敬業(yè)。對員工從服務(wù)意識、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能